PDA

Просмотр полной версии : Россия Недвижимость долевое участние (ООО Элит-Сервис и ЗАО АКТИВ) - вопросы


SevA
03.08.2010, 08:57
Сурьезный вопрос, по пред. договору.
38247 :helpz:
Собственно понимаю, что на меня вешается доп. затраты в виде БТИ и оформления купли-продажи, но больше всего беспокоит:
6.5. Дополнительные условия исполнения настоящего Договора.
6.5.1. С даты подписания Соглашения с эксплуатирующей организацией Сторона-2 обязуются своевременно осуществлять оплату:
- расходов по техническому обслуживанию дома, эксплуатационные и коммунальные услуги пропорционально приобретаемой Стороной-2 площади Квартиры;
- единовременных расходов по созданию товарищества собственников жилья на объекте (в случае необходимости его создания для дальнейшей эксплуатации объекта) и организации приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию;
- расходов, связанных с охраной построенного жилого дома.
6.5.2. Стороны пришли к соглашению об обязательстве Стороны-2 возместить Стороне-1 расходы:
- по паспортизации Квартиры, а также с оплатой услуг уполномоченного органа, осуществляющего паспортизацию квартир в г. Москве (Постановление правительства г. Москвы от 18 июня 2002 г. № 450-ПП).
- по техническому обслуживанию дома, расходы по охране жилого дома, эксплуатационные и коммунальные услуги, пропорционально приобретаемой Стороной-2 площади Квартиры, за период с момента утверждения в установленном порядке акта приёмочной комиссии о вводе жилого дома в эксплуатацию, по дату заключения Соглашения Стороны-2 с эксплуатирующей организацией, исходя из среднегородских расчетных ставок.
Сторона-2 исполняет указанную в настоящем пункте обязанность до подписания Акта приема - передачи Квартиры.
Указанные расходы оплачиваются исходя из фактически понесенных затрат.

:helpz:

Роман@V6_TDI
03.08.2010, 11:22
Все приведенные пункты достаточно стандартны и присутствуют в большинстве договоров, которые мне доводилось видеть.
Попробую дать комментарии иобъяснить что к чему:
П. 6.5.1.
Данный пункт включен в договор т.к. с момента сдачи дома в эксплуатацию до заселения, как правило, проходит немало времени. В тоже время дом необходимо обслуживать, кто-то должен оплачивать коммунальные услуги и т.д. По действующему законодательству все эти проблемы ложатся на покупателей/инвесторов.
С какого момента это происходит?
Обратимся к Закону №214-ФЗ.
Согласно статьи 8. "Передача объекта долевого строительства":
"1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче...".
Далее, согласно статье 16. "Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства":
"1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и настоящим Федеральным законом".
Т.е. Законом установлен порядок и сроки сдачи дома.

Теперь обратимся к жилищным правоотношениям.
Отношения по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются разделом VII Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, если в договоре долевого участия в строительстве не была прописана обязанность Инвестора нести расходы по содержанию квартиры и компенсации затрат на содержание дома с момента его ввода или с момента передачи квартиры по акту приема-передачи, то покупатель может не платить, поскольку это расходы Застройщика и ТСЖ.
В Вашем случае в текст договороа внесены специальные условия, в соответствии с которыми Застройщик защищает себя от ненужных ему издержек.

Обращаю Ваше внимание на тот факт, что в действующем законодательстве нет ни одной нормы, которая бы предусматривала обязанность покупателя/инвестора оплачивать коммунальные услуги до момента регистрации.

Тут мы переходим к пункту о создании ТСЖ.
Создание ТСЖ - одно из распространенных мероприятий и в основном применяется для того, чтобы в дальнейшем передать общее имущество именно NC:? а не разбираться с собственниками. Но и тут есть свои нюансы.
В ст. 139 ЖК РФ закреплено, что в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Означает ли это, что у будущих членов ТСЖ и у дольщиков, не являющихся членами ТСЖ, возникнет обязанность по плате за жилое помещение и коммунальные услуги? Ответ - НЕТ.
Во-первых, в связи с тем, что, для этого нет юридической основы.
Во-вторых, неясно положение с наличием самих услуг, их потреблением и фиксацией этого соответствующими техническими средствами.
В-третьих, нет самого жилого помещения, так как согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ в качестве такового признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Застройщик, полностью завершив строительство и получив акт о вводе нового объекта в эксплуатацию, должен передать покупателям квартиры, а общее имущество дома — ТСЖ. С этого момента Застройщик должен уйти с объекта: никакой ответственности (помимо гарантийных обязательств) за дом он уже не несет, его содержание, эксплуатация и оплата коммунальных услуг ложатся на собственников и ТСЖ.
На практике передача квартир может начинается через три-четыре месяца после ввода в эксплуатацию. Это время необходимо, чтобы подготовить все документы и исправить недоделки, выявленные приемочной комиссией. В этот момент помещение нельзя признавать пригодным для проживания, т.к. зачастую в домах электричество подается по временной схеме, иногда с перебоями, не запущены лифты, может не работать насосное оборудование и т.д. Часто не готовы к эксплуатации места общего пользования (холлы, лестничные клетки и пр.).
Есть тут и тонкий мемент: в пункте 5.2.5 вашего договора сказано:
5.2.5. Подписать с жилищно-эксплуатационной организацией, принявшей дом на баланс или во временное управление, соглашение о долевом участии в содержании и ремонте дома, техническом обслуживании дома и придомовой территории до даты подписания Акта приема - передачи Квартиры.
Именно здесь и зарыта собака. Застройщик в соответтствии с этим пунктом вправе самостоятельно выбрать эксплуатирующую организацию без учета пожеланий покупателей и не отстаивая их интересов. Де факто Застройщику выгодно передать в управление дом "карманной" фирме, которая используя монопольное право будет завышать тарифы и приследовать интересы Застройщика.
Также не ясно за какой конкретный период и за какой объем услуг будет взиматься плата. Так же не понятны юридические основания оплачивать Вам издержки за жилье, которое до момента государственной регистрации не пренадлежит Вам. В большинстве договоров, которые приходилось мне видеть, Застройщик обязывает покупателя оплатить коммунальные услуги за шесть месяцев вперед, и за 3 прошедших месяца. При этом в договоре должно быть четко указано, за какой период берут деньги: с момента ввода в эксплуатацию или подписания акта приема-передачи.
По действующему законодательству, как только покупатель принял квартиру по Акту приема-передачи, он должен платить за содержание дома — как своего жилья, так и общедолевого имущества. Однако в виду частных недоделок и дефектов - требуется время на их устранеие..
По закону все коммунальные платежи, пока устраняются дефекты, ложатся на застройщика. ТСЖ должно выставить счет строителям, однако если те его не оплатят, решить проблему можно только через суд.

Строители, естественно, заинтересованы в том, чтобы поскорее передать все общее имущество собственникам. Однако на это может уйти до полугода. При этом дольщики после подписания акта приема-передачи начинают использовать квартиры, например приступают к отделке. В этом случае ТСЖ заключает договор с застройщиком о компенсации его затрат на оплату электроэнергии, воды и т.п.
При этом очень выжный момент: граждане платят по обычным тарифам, установленным коммунаальными службами (публикуются в печати и на сайтах поставщиков мощностей), а застройщик добавляет оставшуюся сумму. Чтобы реализовать эту схему, нужно провести Общее собрание новоселов, принять бюджет, заключить, например, агентский договор между застройщиком и товариществом».
Для чего же в договоре внесен пункт о создании ТСЖ. В данном договоре (п. 5.2.6) вы даете свое согласие на создание ТСЖ и Застройщик может его создавать без Вашего и чьего либо участия (достаточно 3х собственников). При создании ТСЖ девелопер обычно назначает его председателем своего наемного работника. При этом используя своего председателя Застройщик зачастую перекладывает большой объем издержек на ТСЖ, а Вы обязались оплачивать их, всупив в товарищество. На этой почве возникают основные конфликты связаны с тем, что граждане не уверены в правильности и объемах расходования средств. Вы вправе сменить руководителя ТСЖ — на том же собрании, но по практике собрать его не представляется возможным (должен быть более чем 51% собственников).
Есть еще одна сложность. В некоторых новостройках имеются квартиры, которые Застройщик передает городу в счет инвестиционных обязательств, или жилье, приобретенное за бюджетные деньги для очередников.
У многих ТСЖ возникают сложности с взиманием платы с таких квартир. Их обитатели по городским тарифам вносят квартплату, которая идет напрямую в бюджет и только потом распределяется на счета товариществ. В некоторых случаях город отказывается оплачивать дополнительные услуги (охрану, консьержа, дополнительное благоустройство и т.п.), которые утверждены общим собранием собственников. В итоге с этими проблемами разбирается NC:? а собственно говоря, конкретно члены товарищества солидарно покрывают издержки.

Мать-мать-мать! Сколько же я написал...

Если найду время попробую написать по пункту 6.5.2

Добавлено через 11 минут 42 секунды
В качестве рекомендации могу посоветовать почитать вот этот (http://www.tsj.ru/rate.asp?rubr_id=934&gid=145)сайт - много вопросов и ответов по делу и от экспертов.

SevA
03.08.2010, 13:55
Есть у кого нибудь хороший юрист?Который прочитал договор и уравнял бы права и обязанности :helpz: Своевременная оплата гарантируется.
Забил бы, но дом нравится блин, а кроме них никто не продает:redface: