Просмотр полной версии : Россия Как сейчас осуществляется обмен квартиры?
Вопрос уважаемым юристам форума. Вот как можно обменять одну квартиру на другую (например сменить район)?
Как грамотно все оформить, какая при этом должна быть процедура сделки?
Роман@V6_TDI
29.09.2009, 11:13
Процедура смены квартиры зависит от конкретных условий.
В соответствии с ГК все сделки с недвижимостью, а именно перерегистраци и смена владельца подлежат обязательной гос. регистрации.
Учитывая что Вы вы будете фактически продавать одну и покупать другую квартиру - должны быть заключены как минимум 2 договора купли-продажи. Один на Вашу, второй на желаемую квартиру. В случае если вы продаете с доплатой или покупаете с доплатой - лучший вариант это работа через банк депозитарий с закладыванием денежных средств в ячейку. При этом средства из ячейки извлекаются только по предъявлении новых документов на квартиру (зависит от того вы получаете или доплачиваете средства). Если все нормально то банк вам или второй стороне выдаст средства из ячейки.
Рекомендую вопрос организовать через риелторов - это более удобный способ, т.к. в любом случае надо проверять чистоту с точки зрения юридических вопросов квартиры.
Удачи.
Lupercus
29.09.2009, 11:41
Роман@V6_TDI, а разве не проще заключить 1 договор мены вместо 2 договоров купли-продажи (это позволит сократить расходы и кол-во бумажек)? Честно говоря, я не специалист по сделкам с недвижимостью, но не вижу причин (во всяком случае со стороны ГК), препятствующих этому варианту
Я присоединюсь к советуРоман@V6_TDI, в плане обращения к риэлтерам.У них данные сделки проходят постоянно и механизм отлажен.Юридическое сопровождение они берут на себя, проверят все документы, помогут с банком...здесь простой юрист тебе не нужен...:hi:
Стоимость сопровождения по таким сделкам не очень высокая....
Роман@V6_TDI
29.09.2009, 13:26
Роман@V6_TDI, а разве не проще заключить 1 договор мены вместо 2 договоров купли-продажи (это позволит сократить расходы и кол-во бумажек)? Честно говоря, я не специалист по сделкам с недвижимостью, но не вижу причин (во всяком случае со стороны ГК), препятствующих этому варианту
За видимой простотой данного варианта скрывается ряд подводных камней.
Вот лишь очевидные:
1. Нераспространенность
2. Усложненная процедура ценообразования и урегулирования вопроса равноценности объектов недвижимости.
3. При существенных отклонениях в площади и в районах проживания (что влечет за собой разную стоимость) - риск оспаривания законности сделки в суде.
Вот статья на данный счет:
По договору мены каждая из сторон обязуется передать имущество другому участнику сделки. Собственник жилого помещения может обменять его как на любое другое жилье, так и на земельный участок или, скажем, автомобиль (хотя такие сделки – редкость на рынке).
Чаще всего обмен производят родственники или знакомые.
Правила игры
К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора куплипродажи. В документе необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: указать адрес, площадь, количество комнат.
Вообще, у мены и купли-продажи много общего. При купле-продаже жилое помещение, по сути, тоже обменивается – только на деньги.
Для совершения обмена каждый участник сделки должен обладать правом собственности на жилое помещение. Можно менять и муниципальное жилье, но такие сделки проходят под «чутким руководством» государства.
Договор мены может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально. В качестве сторон сделки вправе выступать как физические, так и юридические лица. Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества.
Стороны могут признать жилые помещения равноценными или нет. Исходя из разницы стоимости объектов определяется размер доплаты, которую должен внести собственник более дешевой жилплощади.
Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене (размер доплаты устанавливается на словах). Но при этом нужно понимать, что если реальная стоимость обмениваемых объектов разнится существенно, то впоследствии договор может быть признан недействительным. Особенно в том случае, если найдется заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде. И, конечно, никакие договоренности на словах не помогут восстановить справедливость, если доплачивающая сторона не в полной мере выполнит свои обязательства.
Точность сохранит имущество
В договоре мены необходимо указать сроки передачи имущества. В качестве подтверждения факта исполнения обязательств по договору желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилплощадь.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.
Словарик
ДОГОВОР МЕНЫ. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой... При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Статья 567 Гражданского кодекса РФ.
Улучшить свои жилищные условия могут не только частные собственники, но и наниматели муниципального жилья. Меной квартир, используемых по договорам социального найма, занимается СанктПетербургское государственное учреждение «Горжилобмен». Раньше при муниципальном обмене выдавались обменные ордера. В настоящее время договоры социального найма просто переоформляются.
Обмен с оговорками
При обмене жилья нужно учитывать ряд важных моментов. Скажем, в случае мены квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если сделка заключается от имени недееспособного гражданина, то договор мены должен подписывать официальный опекун, при этом также требуется разрешение на сделку органов опеки. Бывает, что обмениваемое помещение оформлено на одного из супругов, хотя и приобреталось во время брака.
В таком случае при заключении сделки должен присутствовать второй супруг, чтобы письменно закрепить свое согласие на проведение обменной операции. Впрочем, разрешение второй половины можно предоставить и заочно. Но тогда оно обязательно должно быть заверено нотариусом. Обмен муниципального жилья невозможен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма.
Нельзя менять жилплощадь в аварийных домах, идущих под снос.
Не подлежат законному обмену и квартиры, в которых сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. Наконец, мена невозможна, если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Если договор мены заключается с нарушением общих положений Гражданского кодекса РФ, то суд может признать его недействительным. Неправомерными считаются сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом без согласия законных представителей. Договор, несомненно, может быть расторгнут, если выяснится, что он был заключен под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы.
Затратные статьи
При оформлении договора мены недвижимости собственнику не избежать определенных затрат. Оплатить придется подбор вариантов в агентстве недвижимости, оформление документов, услуги нотариуса при составлении договора.
Обращение в риэлторское агентство поможет не только сократить сроки поиска второй стороны обмена, но и обойти ряд подводных камней. Риэлтор прекрасно владеет информацией о конъюнктуре рынка. Он получает деньги за то, что отстаивает интересы клиента.
Не стоит забывать, что если обмен был произведен с доплатой, то собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. При мене недвижимости владелец большей по цене квартиры должен заплатить госпошлину – 1,5% от стоимости жилья (по оценке БТИ). Бывает, что объекты найдены, но стороны по тем или иным причинам предпочитают оформить сделку как куплю-продажу (скажем, если обмен – только одно звено «цепочки»). Тогда обоим владельцам квартир придется платить государству по 1,5% от стоимости каждой жилплощади (также исходя из оценки БТИ). Эти несложные, четкие правила, соблюдаемые при проведении сделки, помогут участникам жилищного обмена избежать непредвиденных сложностей и оградить себя от рисков.
Спасибо за ответы.
Нов озникает такой момент, как в промежуток времени между продажей своей квартиры и покупкой новой не пролететь? Условно говоря - ты свою продал и обязательства по первому договору исполнил, а второй договор (покупки) срывается по чьей-либо вине. И ты получается вроде и с деньгами, но совсем без квартиры. Как подстраховаться, т.е. прикрепить первый договор ко второму?
Андрюха, при обмене квартир стараются делать так, что бы по двум разным договорам документы получить одновременно, договры между собой не увязаны никак...
Составляется передаточный акт после оформления документов.
При присутствии денежных отношений составляется расписка.
Есть еще некоторые тонкости, но опять же повторюсь что лучше действоать через агенство, оно может выступить гарантом сделки по обмену:hi:
Роман@V6_TDI
29.09.2009, 15:53
Андрюха, при обмене квартир стараются делать так, что бы по двум разным договорам документы получить одновременно, договры между собой не увязаны никак...
Составляется передаточный акт после оформления документов.
При присутствии денежных отношений составляется расписка.
Есть еще некоторые тонкости, но опять же повторюсь что лучше действоать через агентство, оно может выступить гарантом сделки по обмену:hi:
Добавлю со своей стороны что можно обе стороны организовать через одно агентство - это упростит задачу и снимет "перетягивание" одеяла между агентами.
Риск незавершения сделки существует, но если квартиры чисты и документы сдаются агентом - риск МИНИМАЛЕН (проверено не на одной сделке)
Lupercus
29.09.2009, 16:10
За видимой простотой данного варианта скрывается ряд подводных камней
Это так. Просто вспомнилась одна сделка, где юрики менялись недвижкой с доплатой. Особых сложностей не возникло. Но это юрики, а тут своя квартира:biggrin:
Роман@V6_TDI
29.09.2009, 16:40
Это так. Просто вспомнилась одна сделка, где юрики менялись недвижкой с доплатой. Особых сложностей не возникло. Но это юрики, а тут своя квартира:biggrin:
У юриков проблема возникает с учетом на балансе, т.к. нет стоимости объекта, передаваемого на баланс. Надо вызывать, это по хорошему, оценщика, а это не дешево!
Вообще у купли-продажи больше достоинств.
Так же могут возникнуть вопросы у фискальных органов - сделка не прозрачна и могут затаскать.
Это ведь Россия!
Спасибо за ответы.
Нов озникает такой момент, как в промежуток времени между продажей своей квартиры и покупкой новой не пролететь? Условно говоря - ты свою продал и обязательства по первому договору исполнил, а второй договор (покупки) срывается по чьей-либо вине. И ты получается вроде и с деньгами, но совсем без квартиры. Как подстраховаться, т.е. прикрепить первый договор ко второму?
А вы не продавайте свою, пока не найдете себе другую. Существует задаток, который вы взяв со своего покупателя передаете продавцу квартиры, которую подобрали себе. Здесь вы даже своими деньгами не рискуете.
PS Извините меня, но риэлторы - напрасно выброшенные деньги:hi:
Lupercus
29.09.2009, 17:13
Надо вызывать, это по хорошему, оценщика
Согласен. В том числе для целей корпоративных одобрений
PS Извините меня, но риэлторы - напрасно выброшенные деньги
XAPU3MA, не могли бы вы прояснить более подробно как тогда быть в ситуации нашего комрада, модет быть есть более простые пути решения, а мы все усложняем?
Существует задаток, который вы взяв со своего покупателя передаете продавцу квартиры
Скажите, а что будет в случае если он откажется от исполнения сделки? В ГК это указывается.....
XAPU3MA, не могли бы вы прояснить более подробно как тогда быть в ситуации нашего комрада, модет быть есть более простые пути решения, а мы все усложняем?
Скажите, а что будет в случае если он откажется от исполнения сделки? В ГК это указывается.....
Что в данном случае дадут риэлтерские гарантии? Они так же хорошо увиливают от исполнения своих обязательств, как настырно ищут клиентов:smile:
Если вам не нравится слово залог, давайте использовать аванс, который не возвращается, в случае отказа покупателя от сделки. Вы поняли что я имел в виду в предыдущем посте.
PS Спорить с юристом - нужен второй юрист:drinks::drinks::drinks:
Что в данном случае дадут риэлтерские гарантии? Они так же хорошо увиливают от исполнения своих обязательств, как настырно ищут клиентов
Да, к сожалению вы правы, гарантий они не дадут, но помощь оказать могут в плане бумажных вопросов и юр.оформления
PS Спорить с юристом - нужен второй юрист
Да я и не спорил, так просто спросил для ясности :drinks::hi:
Значит получается что связать договоры между собой невозможно?
Кстати, а как быть, если собираешься купить новостройку? Она ж еще не в собственности. какие в этом случае возникают риски?
Значит получается что связать договоры между собой невозможно?
Кстати, а как быть, если собираешься купить новостройку? Она ж еще не в собственности. какие в этом случае возникают риски?
Да и не нужно их связывать. Я выше предложил решение:smile:
А по поводу новостроек: брать только у застройщика работающего по 214 ФЗ, хоть какая-то гарантия:hi:
Матроскин
30.09.2009, 09:02
давайте использовать аванс, который не возвращается
Если я не ошибаюсь, не возвращается задаток, а аванс как раз возвращается...:hi:
Да и не нужно их связывать. Я выше предложил решение:smile:
А по поводу новостроек: брать только у застройщика работающего по 214 ФЗ, хоть какая-то гарантия:hi:
Если ты про задаток, так если договора не связаны, то получается без разницы - какие деньги ты передал продавцу - свои или покупателя твоей квартиры. По договору 1 (продажи твоей квартиры) получается, что покупатель свои отношения исполнил, и если чего не срастется по второму договору, то ты все равно будешь ему продать свою квартиру
А что за ФЗ 214
Если ты про задаток, так если договора не связаны, то получается без разницы - какие деньги ты передал продавцу - свои или покупателя твоей квартиры. По договору 1 (продажи твоей квартиры) получается, что покупатель свои отношения исполнил, и если чего не срастется по второму договору, то ты все равно будешь ему продать свою квартиру
А что за ФЗ 214
Не правильно:biggrin: Если не срастается по 2 договору(покупка себе квартиры), то задаток возвращается, и часто еще и в 2 объеме.
214- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Очень полезная штука, так как договора долевого участия по нему регистрируются в ФРС и есть возможность штрафных санкций на застройщика в случае каких-либо косяков.
Если я не ошибаюсь, не возвращается задаток, а аванс как раз возвращается...
Я только за:hi::drinks::drinks::drinks:
Роман@V6_TDI
30.09.2009, 09:22
Значит получается что связать договоры между собой невозможно?
Кстати, а как быть, если собираешься купить новостройку? Она ж еще не в собственности. какие в этом случае возникают риски?
Ну вы и задали тему!
Это гораздо более емкий вопрос.
Ну начнем с того что покупки строящихся домов подпадают под действие Закона о долевом строительстве (N 214-ФЗ (http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=61668)). И выбирать рекомендую те фирмы, которые четко следуют ему.
Перед решением о покупке надо осведомиться есть ли следующие документы у застройщика:
- документ о праве на земельный участок (договор аренды либо свидетельство о праве собственности на землю);
- разрешение на строительство жилого дома.
Если таковых нет - бежать!
Даже громкое имя продавца ничего не значит, так как зачастую вы имеете дело не с известным брэндом, а лишь с компанией, входящей в некий холдинг, то есть по сути - с другим юридическим лицом.
Поэтому основные вопросы у вас должны вызывать даже не заключаемый договор или надежность фирмы, а наличие у компании основополагающих документов на право застройки. Причиной отсутствия разрешения на строительство может быть что угодно - нет нужных мощностей, нарушены экологические нормы и т.д. А вот следствием - скорее всего, приостановка или полная остановка стройки.
Нередко возникает ситуация что продажи ведутся через посредника. Соглашаться ли на договор, если он заключается через фирму-посредника?
Иметь дело с посредниками опасно, да и невыгодно. Это ведь дополнительная наценка: посредник же действует не безвозмездно. Но главное, что посредник не несет никакой ответственности за конечный результат!
Поэтому нужно искать того, кто строит и продает именно свои объекты.
Кроме того, имея дело с посредником, есть риск нарваться на так называемые двойные продажи, что недопустимо у застройщика.
Приведу несколько примеров серых схем при продаже в новостройках:
1. Предварительный договор
Наиболее популярен у застройщиков сейчас предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья.
Чем вы рискуете
Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции.
Фактически по предварительному договору вы... приобретаете квартиру для застройщика. Ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете.
Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т. е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
! Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от «обычного», основного, не подлежит госрегистрации. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру - проконтролировать это вам будет не под силу.
Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию! Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится - бог весть. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом, пока рак на горе не свистнет, но никаких неустоек выплачивать вам не обязана.
Будущие новоселы лишаются возможности создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) на этапе строительства. В результате управлять домом, в том числе назначать платежи за жилищные услуги, будет организация, определенная на открытом конкурсе префектурой, а не избранная гражданами. Изменить ситуацию и самостоятельно назначить «управленцев» вам удастся только после того, как более 50% новоселов получат свидетельства о праве собственности на квартиры.
2. Вексельные схемы
Распространенная разновидность предварительного договора - приобретение векселя на сумму стоимости новостройки. Вы как бы одалживаете фирме денег на строительство, а она обещает вернуть «натурой» - готовым жильем.
Чем вы рискуете
По Гражданскому кодексу вексель - это «ничем не обусловленное обязательство». Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем вместо квартиры не решит вернуть вам те же деньги. Разумеется, обесцененные инфляцией.
Кстати, не исключено, что к моменту погашения векселя, то есть когда у вас появится право требовать назад «должок», фирма-векселедатель вообще исчезнет...
Кроме того данная схема не принимается фискальными органами при предъявлении налоговой вычеты по приобретенному жилью.
3. Паевой фонд
Совсем недавно появился еще один способ «обхода» Закона о долевом строительстве: закрытые паевые инвестиционные фонды.
Заключая договор паевого вклада, вы фактически инвестируете средства в строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов. В дальнейшем вы можете рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры.
Чем вы рискуете
Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам, речи здесь не идет: как пайщик, вы берете на себя все риски, связанные со строительством - просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т. п.).
ВОПРОС - РЕБРОМ: «Обходной» путь - это всегда ловушка?
Основной совет: избегайте вкладывать деньги, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Закона о долевом строительстве.
А если уж решаетесь, то должны быть стопроцентно уверены в добросовестности застройщика. Так, например, некоторые банки, в том числе весьма известные и авторитетные, соглашаются предоставлять ипотечные кредиты на приобретение новостроек, даже если застройщики используют «обходные» пути. Однако такое возможно, в частности, если строительством занимаются «свои», хорошо знакомые банку фирмы. Т.о. если продавец отказывается от работы с ипотекоф и финансированием через кредит - это должно насторожить.
ЦИФРЫ
В базе данных экспертного совета по проблеме соинвесторов при Госдуме сейчас значатся 400 домов, при строительстве которых были нарушены права дольщиков.
По оценкам экспертов, после вступления в силу Закона о долевом строительстве по нему заключено не больше 10% от всех договоров.
P.s. Ответ подготовлен по материалам из интернета - читайте больше :hi:
Добавлено через 6 минут 38 секунд
Добавлю еще плюсы и минусы первички (на мой взгляд)
Плюсы первички
• Юридическая чистота
• Более низкие цены
• Экономия средств в случае покупки квартиры на раннем этапе строительства
• Фактическая рассрочка при покупке
• Наличие новых коммуникаций и инженерных систем
• Возможность выбора планировки
• Инвестиционная привлекательность (сейчас под серьезным сомнением, по крайней мере в среднесрочной перспективе)
• Покупка без альтернативного обмена, характерного для вторички
• Наличие стоянки или паркинга
Минусы первички
• Продается квартира, которой еще нет, что означает немалый риск
• Риск срыва сроков сдачи объекта (особенно обостряется сейчас, в период кризиса)
• Как правило, нет свидетельства о регистрации и нет возможности быстро его получить
• Больше возможностей для мошенничества
• Государство прилагает недостаточно усилий для защиты интересов покупателей
• Невозможность увидеть строящуюся квартиру «вживую»
• Необходимость проведения полного ремонта и связанные с этим расходы (на вторичке можно обойтись косметикой)
• Ремонт, который ведут соседи, может длиться несколько лет
• Плохая транспортная доступность как минимум на период полного окончания строительства - особенно в новых районах (к примеру Павшинская пойма)
• Более высокая квартплата - это вообще бич новостроек
Только в Ростове 54 "проблемных" дома:wacko: И 400 по всей России? Слабо верится....
Перед решением о покупке надо осведомиться есть ли следующие документы у застройщика:
- документ о праве на земельный участок (договор аренды либо свидетельство о праве собственности на землю);
- разрешение на строительство жилого дома.
Я бы еще добавил, что желательно сходить в ФРС и поинтересоваться на счет данного дома, по крайней мере, там можно посмотреть, нет ли арестов.
Роман@V6_TDI
30.09.2009, 09:28
Только в Ростове 54 "проблемных" дома:wacko: И 400 по всей России? Слабо верится....
Я бы еще добавил, что желательно сходить в ФРС и поинтересоваться на счет данного дома, по крайней мере, там можно посмотреть, нет ли арестов.
Это официальная статистика - практика же более печальна.
Проверка на предмет арестов - идея хорошая, но на практике слабо реализуемая - гос. органы попросту не дают никаких ответов.
Это официальная статистика - практика же более печальна.
Проверка на предмет арестов - идея хорошая, но на практике слабо реализуемая - гос. органы попросту не дают никаких ответов.
У нас - дают:tongue: А вообще можно заказать выписку:wink:
Роман@V6_TDI
30.09.2009, 09:37
У нас - дают:tongue: А вообще можно заказать выписку:wink:
Исполнение законов в регионах гос органами, подчас, существенно выше, чем в Москве. Но объемы строительства в Москве выше, а проблем больше!
Исполнение законов в регионах гос органами, подчас, существенно выше, чем в Москве. Но объемы строительства в Москве выше, а проблем больше!
Знаю, сам с Москвы:hi: Потому и остался тут, что здесь все проще и быстрей:smile:
Про задаток.
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Это что бы кривотолков и заблуждений не было:yes:
Роман@V6_TDI, солидно:hi:
Роман@V6_TDI
30.09.2009, 11:10
Роман@V6_TDI, солидно:hi:
"Все что вам нужно - есть в интернете, но не все что есть в интернете - вам нужно." Так что надо уметь искать...:vawe:
Роман@V6_TDI, понимаете ли в чем дело дружище, можно искать и найти не то что нужно, а за вами такого я не наблюдал:vawe: И если вас не затруднит, можно на будущее ссылочки приклеивать, а то мало ли что в жизни бывает необходимо, а тут есть нормальный сайт с инфой.
Спасибо.
Роман@V6_TDI
30.09.2009, 12:25
И если вас не затруднит, можно на будущее ссылочки приклеивать, а то мало ли что в жизни бывает необходимо, а тут есть нормальный сайт с инфой.
Спасибо.
Само собой. В данном случае был набор из 5 или 6 статей + мои личные наблюдения и знания истории сделок.
Вот основная статья http://www.vnv.ru/articles/116/
Роман@V6_TDI Спасибо за развернутый ответ.
Но в нем в основном написано как не должно быть. А как должно то быть?
Вот например новостройки в основном предлагаются к продаже агентствами, а застройщик сам ничего не продает. Мало того, что агентство - посредник, так еще тогда получается договор заставят подписывать предварительный, т.к. у них самого объекта то нет пока, значит и куплю-продажу сделать не могут.
Роман@V6_TDI же сказал, что предварительный договор подписывать не стоит.... Они должны предлагать заключить договор долевого участия, который должен регистрироваться в ФРС. Если предлагают другие пути - думать Вам, но возможно это рискованно.
Роман@V6_TDI
30.09.2009, 13:13
Роман@V6_TDI Спасибо за развернутый ответ.
Но в нем в основном написано как не должно быть. А как должно то быть?
Вот например новостройки в основном предлагаются к продаже агентствами, а застройщик сам ничего не продает. Мало того, что агентство - посредник, так еще тогда получается договор заставят подписывать предварительный, т.к. у них самого объекта то нет пока, значит и куплю-продажу сделать не могут.
Вот о том и речь. Я описал существующие риски. Как должно быть - договор инвестирования напрямую с застройщиком. Если все-таки не удается (Как например с Интеко - они продают только через компанию Магистрат) - тогда выясняйте правомерность юридических отношений продавца и застройщика.
Вот еще одна статья на данный счет:
Гарантии и ответственность
Закон создал дополнительные гарантии, покупателям жилья: покупая квартиру в новостройке, он может быть уверен, что по прошествии определенного времени реально получит именно тот объект недвижимости, именно ту квартиру, на том этаже из такого-то количества комнат, за которую он заплатил.
Если обязательства по договору не выполнены, виновная в этом сторона обязана уплатить другой стороне не только предусмотренные законом неустойки (штрафы, пени), но и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Документы – вперед
По закону нельзя собирать деньги с частных инвесторов, пока не будут оформлены все бумаги. Привлекать средства населения имеют право только застройщики-собственники или арендаторы земли. В перечень обязательных документов входят:
разрешение на строительство;
документ на землю (регистрация права собственности или аренды земельного участка);
опубликованная проектная декларация.
Запрещено привлекать деньги дольщиков на нулевой стадии, то есть застройщики сейчас не могут продавать квартиры до начала строительства.
Если вы хотите принять участие в долевом строительстве, прежде всего, посмотрите у того, кто вам предлагает квартиру, есть ли у него этот обязательный пакет документов.
Без регистрации – ни с места
Очень важный 3 пункт ст. 4 о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве реально защищает права дольщиков. Ранее договор, заключенный гражданином, не регистрировался государством. Это позволяло одну и ту же квартиру продавать несколько раз. Сейчас договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, застройщик лишается возможности дважды заключать договор на один и тот же объект. Дом в целом и конкретная квартира, на строительство которых получены разрешения, будут занесены в единый государственный реестр. А на самом договоре делается отметка о его государственной регистрации. До момента госрегистрации договор будет считаться незаключенным.
Договоримся?
Впервые появилось легальное определение договора долевого участия в строительстве. Одна сторона обязуется оплатить обусловленную документом свою долю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона обязуется за счет привлеченных или своих средств в предусмотренный договором срок построить и сдать этот дом в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме.
Законом определен ряд требований, которым должен соответствовать договор участия в долевом строительстве. В соответствии с ч. 4 ст. 4 договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
4) информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.
Имейте в виду, что при отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий, договор считается незаключенным.
Сдай в срок, а то накажут
В соответствии со ст. 6 застройщик обязан передать объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи должен быть единым для всех участников долевого строительства. В случае, если застройщик затягивает со строительством, он обязан оплатить покупателям неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В случае, если дом построить невозможно в предусмотренный договором срок, застройщик обязан в течение двух месяцев уведомить об этом другую сторону и предложить внести изменения в договор.
Устанавливаются четкие сроки передачи дома дольщику после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. В ст. 8 говорится о том, что застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение двух месяцев после Госкомиссии.
Застройщик стал «прозрачным»
Застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации или Интернете так называемую проектную декларацию. Причем, не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В ней он сообщает все необходимые сведения о себе, а также информацию о проекте строительства, чтобы покупатель знал, что покупает не кота в мешке. В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.
Кроме того, застройщик обязан предоставлять дольщику документы:
1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации;
4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Квартира гарантируется
Приобретая квартиру в новостройке, покупатель может быть уверен, что по прошествии определенного времени он реально получит именно тот объект недвижимости, именно ту квартиру, на том этаже из такого-то количества комнат, за которую он заплатил. Еще один способ защиты средств дольщиков: до того момента, когда застройщик исполнит свои обязательства перед участниками долевого строительства, земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников. Приобретенная ими квартира не может быть отчуждена, какие бы проблемы ни возникли у застройщика, поскольку строящееся на их деньги жилье становится их собственностью с момента регистрации.
Если обязательства не выполняются
Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, к примеру, возникли проблемы со сроками строительства,
существенно нарушены требования к качеству объекта, или меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир. В этих и иных случаях он обязан не только возвратить денежные средства участникам долевого строительства, но и проценты за пользование их деньгами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками. Строительная компания может расторгнуть договор только через суд и спустя три месяца.
Пять лет – на претензии
Если дом построен с отступлениями от условий договора, и из-за этого ухудшилось качество жилья, покупатель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В договор также входит пункт о гарантийном сроке для объекта долевого строительства: не менее пяти лет после сдачи дома. Если за это время выявятся строительные недостатки, владелец квартиры вправе предъявить свои претензии застройщику. Срок исчисления этой гарантии качества исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику.
Застройщику придется раскошелиться...
1. Если средства граждан привлекались лицом, не имеющим права на такой род деятельности, то тогда должностные лица будут оштрафованы на сумму от 150 до 200 минимальных размеров оплаты труда; юридические – от 4 до 5 тысяч МРОТ.
2. Если в опубликованной проектной декларации содержится неполная и (или) недостоверная информация, нарушены сроки опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений, должностные лица расстанутся с суммой от 100 до 150 МРОТ, юридические – от 3 до 4 тысяч МРОТ.
3. Штраф грозит (для должностных лиц – от 100 до 150 МРОТ; для юридических – от 1 до 2 тысяч МРОТ) и в том случае, если контролирующим «долевиков» организациям представлена «липовая» отчетность, да еще и не вовремя.
Комментарий юриста адвокатского бюро «Клен, Иорданиди и партнеры» Дениса Иорданиди:
– Прошло всего несколько месяцев, как закон об участии в долевом строительстве вступил в юридическую силу. Меж тем, столичные строительные компании уже пытаются обойти неудобный для них закон, предъявляющий к ним повышенные требования, выстраивают некие параллельные, обходные, «серые» схемы, чтобы избежать законного заключения договора о долевом участии. Как юрист рекомендую всем, кто обращается в строительные компании, планируя приобрести квартиру в строящихся домах, очень внимательно отнестись к самому договору об участии в долевом строительстве. Сам договор довольно сложный, без юридической практики его трудно правильно оценить, удостовериться, что все гарантии соблюдены. Советую обращаться за помощью к юристам, специализирующимся на сопровождении сделок с недвижимостью, для проведения юридической экспертизы договора, который предлагает подписать застройщик дома, чтобы проверить его на соответствие требованиям закона. Помните, что только договор долевого участия в строительстве создает реальные гарантии защиты прав покупателям квартир.
Источник: http://www.vnv.ru/articles/78/
Мнения юристов:
Константин Апрелев / вице-президент Российской гильдии риелторов:
"Перед тем как согласиться стать соинвестором, надо обратить внимание всего на три простые вещи. В первую очередь, на название самой компании, как давно она работает на рынке, какая у нее репутация. Во вторую - на какой стадии строительства находится данный проект. Не поленитесь и съездите на строительную площадку, оцените, сколько уже сделано, ведется ли работа по прокладке коммуникаций. Если дом строится в поле и вокруг него нет ни света, ни воды, ни газа - стоит насторожиться. Кроме того, обязательно вместе с юристом проверьте наличие всей необходимой документации. Если предлагают подписать только договор страхования, сразу уходите из этой компании. Постарайтесь, если это возможно, узнать, сколько квартир уже раскуплено в этом доме, хороший показатель – 80-90%. А самое главное, нужно понимать, какие административные или финансовые ресурсы есть у компании-застройщика. Если ее владелец - крупный банк или жена мэра - 99%, что проект выгорит".
Антон Дрель / адвокат:
"Всем своим клиентам, обращающимся ко мне с такими же вопросами, я всегда советую не торопиться. Не кидаться на распродажи и не поддаваться на уговоры. Рынок жилья в России еще не настолько велик, и вслед за этим зачастую неблагонадежным вариантом обязательно появится следующий. Если идете к фирме-застройщику, требуйте сделать ксерокопии всех документов. Любые, даже самые маленькие деньги переводите исключительно через банк и сохраняйте все квитанции. Но лучше всего – застрахуйте свой риск, только это спасет вас от потери денег".
Юрий Николаев / адвокат:
"Для того чтобы снизить риск потенциальным покупателям, необходимо провести юридический анализ пакета документов, на основании которых будет осуществляться строительство, в том числе договора, который предстоит подписывать. Для этого нужно обращаться только к профессиональным адвокатам, работающим в сфере недвижимости. Ни коем случае это не должны быть риелторы, у которых в большинстве случаев отсутствует не то что юридическое, но и высшее образование. К сожалению, далеко не факт, что, если владельцем компании-застройщика является банк, то стройка не прогорит. Пример тому - Принт-Банк, владелец строительной компании "Принт-Капитал". Она не достроила дома в Химках, в результате чего было возбуждено уголовное дело".
Сергей Марков / председатель Национального гражданского совета по международным делам, член Общественной палаты:
"Возможность защитить граждан есть. Прежде всего это большая государственная ответственность. Это персональная ответственность чиновника. Если он поддерживал эту компанию или участвовал в ее PR-кампании, значит, он соучастник. И он тоже должен понести наказание. Почему люди идут в такие фирмы? Потому что цены у них дешевле. Если мы хотим избавиться от подобных мошенников, надо постараться снизить цены на рынке недвижимости, которые чуть ли не в два раза превышают реальные".
Роман@V6_TDI же сказал, что предварительный договор подписывать не стоит.... Они должны предлагать заключить договор долевого участия, который должен регистрироваться в ФРС. Если предлагают другие пути - думать Вам, но возможно это рискованно.
Вот оно слово то умное - "договор долевого участия". Т.е. договор должен так называться? А что внем должно быть указано? Адрес, № кв.?
И как проверить - не продают ли они одну квартиру нескольким покупателям?
Вот оно слово то умное - "договор долевого участия". Т.е. договор должен так называться? А что внем должно быть указано? Адрес, № кв.?
И как проверить - не продают ли они одну квартиру нескольким покупателям?
Договор долевого участия
Этому договору посвящена едва ли не большая часть закона № 214. Поэтому мы можем смело сделать вывод – это самый надежный, защищенный законом договор.
Повторимся: он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным. Регистрация является гарантией для дольщика того, что квартира будет продана ему и только ему, и исключает продажи одной и той же квартиры несколько раз.
Кроме того, в договоре должны быть указаны следующие обязательные условия:
- определен объект долевого строительства;
- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам;
- прописана цена, сроки и порядок оплаты;
- определен гарантийный срок на объект долевого строительства – обычно не менее 5 лет.
Если эти условия в договоре не оговорены, он считается незаключенным.
Взято тут (http://www.metrinfo.ru/articles/27656.html)
Да, так и называется: "Договор долевого участия в строительстве жилья"
Как пример договора: http://www.mosoblstroy-3.ru/info/dogovor/
Добавлено через 8 минут 13 секунд
Вот еще статья:
После того, как покупатель определился с местоположением и типом возводимого дома, выбрал оптимальную для себя квартиру, утвердился в благонадежности компании-продавца (об этом мы писали в этом материале), перед ним стоит вопрос: на основании какого документа оформлять сделку? Вариантов может быть несколько, но даже если продавец работает только по одной схеме (и, соответственно, навязывает вам ее), лучше получить представление о разных типах договоров.
Поскольку, приобретая квартиру на стадии строительства, покупатель, прежде всего, преследует цель сэкономить собственные денежные средства, то он старается сотрудничать напрямую с застройщиком (если тот может выступать в роли продавца), и, чтобы не было путаницы, в дальнейшем мы будем понимать под застройщиком (строителем) и продавцом одно и тоже лицо.
Самый распространенный тип сотрудничества покупателя и продавца недостроенного жилья - заключение договора долевого участия (ДДУ). На основании этого документа покупатель становиться дольщиком и обязуется в указанные в договоре сроки (на зафиксированных условиях) оплачивать строительство возводимого жилого объекта в объеме его будущей жилплощади (то есть квартиры).
Договор долевого участия должен заключаться строго на определенную квартиру, то есть в нем обязательно должен указываться точный почтовый адрес строения и номер квартиры. Если почтовый адрес не определен, то в договоре должен стоять временно присвоенный (строительный) адрес, который в дальнейшем уточняется отдельным приложением к договору и оформляется должным образом (с подписью и печатью).
Единой формы договора для всех не существует, поскольку объекты и условия строительства различаются. Однако основные пункты договора, как правило, неизменны везде.
В договоре обязательно должно быть четкое описание приобретаемого объекта недвижимости, права и обязанности сторон, сроки исполнения взаимных обязательств и ответственность за их невыполнение или несвоевременное (неполное) исполнение, условия и порядок досрочного расторжения данного договора (с указанием причин расторжения), а также перечислены виды обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) за которые стороны не несут ответственности.
Но это далеко не все. ДДУ содержит, как правило, несколько страниц с множеством пунктов, разобраться сразу в которых бывает непросто. Начнем с самого начала. Буквально в первых строках договор должен содержать полную информацию о застройщике-продавце или юридическом лице заключающего договор от имени компании-застройщика (наименование, форма организации, все банковские реквизиты, юридический адрес и телефон). Если застройщик продает через фирму-продавца, то к договору должен быть приложен соответствующий документ, подтверждающий полномочия продавца.
В данные об объекте строительства входит характеристика дома, включая его эскизный проект. В крайнем случае, эскизный проект должен беспрепятственно предоставляться для ознакомления покупателю (этот документ должен быть завизирован подписью и подкреплен печатью). Точно также потенциальному покупателю обязаны продемонстрировать документы с подтверждением права застройки земельного участка на основе соответствующего разрешения Правительства РФ (это может быть оформление земли в собственность, долгосрочную аренду, постановление на основе открытых торгов или победы в тендере).
Точное описание квартиры включает ее привязку к поэтажному плану и указание строительных осей.
Значительное внимание в договоре должно быть уделено определению размера долевого взноса (как правило, исходят из стоимости одного квадратного метра). Желательно, чтобы он был фиксированным или привязанным к твердой валюте. Обязательно должны быть оговорены сроки выплат, проводимых покупателем и размер штрафных санкций (либо начисления пени) за срыв этих сроков по вине плательщика.
Возможное увеличение стоимости строительства, которое может привести к увеличению размера оплаты дольщиком, тоже должно быть отражено в договоре долевого участия.
В большинстве договоров также присутствует пункт о движении средств дольщика, то есть, указано, кто и на основании каких документов ими пользуется (подрядчики, субподрядчики и др.), на какие цели расходует (проводимые закупки стройматериалов или работы и пр.) и в каком объеме.
Как правило, дольщик платит за площадь своего будущего жилья, которая уже определена перед началом строительства (согласно утвержденному плану возводимого здания). Однако после завершения строительных работ происходит корректировка этой площади. Незначительное отличие возможно (в пределах 1-2 кв. м). По идее, если площадь получилась несколько меньше, застройщик обязан вернуть переплату покупателю. Если же площадь получилась больше, то покупатель обязан доплатить застройщику. В действительности в 99% случаев доплачивать приходится покупателю. Однако нюансы таких взаимоотношений непременно должны быть оговорены в договоре. При этом не стоит забывать, что некоторые участки жилой площади исчисляются по так называемому "уменьшаемому" коэффициенту. В частности балкон, лоджия, сантехнические помещения. И когда человек получает свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в нем на основе обмера БТИ может быть указана площадь меньшая, нежели та, которая проставлена в договоре ДДУ и, соответственно оплаченная в полном объеме. Возможно, по закону покупатель и вправе оспорить такое положение вещей, ведь фактически он переплачивает неизвестно за что. Однако в действительности доказать что-либо в подобном случае бывает крайне проблематично. Так что если есть возможность оговорить такой нюанс в договоре ДДУ или же уточнить эту деталь до его подписания, то лучше это сделать.
После пунктов об оплате и строительных работах идет описание госприемки жилья и оформления его в собственность покупателя. Здесь важно еще раз внимательно обратить внимание на сроки завершения строительства. Помните, если в договоре указан II или III квартал года, то раньше окончания этого срока никто дом не сдаст. Более того, задержка строительства может составить 1 и 2 года. При этом "разбор полетов" навряд ли ускорит дело. У застройщика всегда есть в арсенале масса законных причин, снимающих с него вину и ответственность за срыв сроков. Даже с 2005 года, когда долевое строительство регламентируется более жесткой для застройщика правовой базой расхождения между запланированным окончанием строительства и реальным его завершением - часто встречающаяся ситуация.
Зачастую застройщик может, согласно условиям договора, не нарушать сроков сдачи дома госкомиссии, он может вообще сдавать его госкомиссии, когда угодно. Вопрос в другом: примет ли его госкомиссия? Во многих случаях с первого раза сдать не удается из-за обнаружения массы недостатков. Госкомиссия выделяет срок на их устранение, но и это не означает, что дом будет сдан со второго раза. Поэтому, если есть возможность уточнить в договоре не срок сдачи дома госкомиссии, а срок принятия дома госкомиссией, то такую возможность упускать не стоит (но вряд ли на это пойдет застройщик). В крайнем случае, можно попытаться определить максимальное число раз сдачи дома госкомиссии, после чего решение о сдаче дома должно быть рассмотрено в вышестоящей инстанции.
Кроме приема госкомиссией жилье должно быть показано дольщику и в случае объективных строительных недоделок, они должны быть безвозмездно устранены в сроки оговоренные ДДУ. Только после этого дольщик подписывает документ о принятии жилья. Поэтому пункты о принятии дома госкомиссией и принятии дольщиком его квартиры обязательно должны присутствовать в договоре.
В договоре также должно быть четко оговорено на чьем балансе будет находиться построенный и сданный дом, кто и за чей счет переводит его на этот баланс. Также определяется форма управления домом (ТСЖ, управляющая компания и пр.). Соответственно в договоре должен быть описан порядок организации общего собрания для выбора способом управления домом. Причем, чем раньше будет проведено это собрание, тем лучше для самих жильцов и вот почему. Дело в том, что до официального собрания собственников вся бухгалтерия и хозяйственная деятельность висит на застройщике. Как правило, застройщик выделяет одного из своих сотрудников, который отвечает за все хозяйственно-правовую деятельность дома. Формально, разумеется, поскольку финансовые потоки формулирует сам застройщик. Довольно часто проследить на что тратятся деньги в этом случае трудно, однако, известно немало примеров, когда после проведения собрания на собственников навешивают непонятно откуда взявшиеся долги, якобы оставленные прошлым руководством по бог знает каким причинам. И долги эти приходится возвращать, иначе коммунальщики могут отключить и воду, и свет, и лифт, и газ (если он подведен к дому).
Сразу же в договоре определяется порядок и сроки оформления квартир в собственность, и, соответственно, размер оплаты этой процедуры. В большинстве случаев оформление в собственность берет на себя застройщик или его дочерняя фирма и опять же этот механизм должен быть отражен в ДДУ.
Конечно, "подводных камней" в договорах долевого участия бывает множество. Мы пока рассмотрели только обязательные моменты, игнорирование которых со стороны покупателя может сразу привести к серьезным и невосполнимым потерям. В дальнейшем мы обязательно посветим отдельное время обсуждению наиболее скользких моментов при заключении ДДУ. Пока только можно добавить, что покупатель всегда вправе проверить ДДУ у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью прежде, чем его подписывать.
тут (http://www.pmoney.ru/txt.asp?rbr=201&id=650871)
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2024, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot